Die Frage, ob ein Keller zur Wohnfläche zählt, ist absolut berechtigt – und tatsächlich komplexer, als viele denken. Die entscheidende Grundlage ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die klar regelt, welche Flächen in die Wohnfläche einbezogen werden dürfen.
Grundsätzlich zählt Keller nicht zur Wohnfläche, auch dann nicht, wenn er ausgebaut, gefliest oder beheizt ist – es sei denn, er erfüllt bestimmte Voraussetzungen. Ein Kellerraum muss mindestens belichtet (also mit natürlichem Tageslicht), beheizbar und ausreichend belüftet sein. Auch eine angemessene Raumhöhe (mindestens 2,20 m) ist erforderlich, damit er ggf. als Wohnraum anerkannt werden kann.
Nur dann – und wenn der Raum dauerhaft zum Wohnen geeignet und genehmigt ist – kann er in Ausnahmefällen anteilig zur Wohnfläche gerechnet werden. In den meisten Fällen jedoch wird der Keller selbst bei guter Ausstattung nicht offiziell als Wohnfläche anerkannt, sondern lediglich als Nutzfläche ausgewiesen.
Wenn dir also eine Fläche als Wohnfläche verkauft wird, die faktisch nur ein Kellerraum ist, solltest du das kritisch hinterfragen. Es kann sich hierbei um eine fehlerhafte oder sogar irreführende Angabe handeln, die beim Kaufpreis eine Rolle spielt. Besonders bei Eigentum ist das wichtig – denn wenn der Keller nicht offiziell Wohnraum ist, wirkt sich das auch auf Finanzierung, Versicherung und spätere Wiederverkaufswerte aus.
Lass dir vom Verkäufer oder Makler eine Flächenberechnung nach WoFlV geben – dort muss klar ausgewiesen sein, welche Flächen zur Wohnfläche gehören und welche nicht. Auch ein Blick in die Baugenehmigung oder Bauakte kann Aufschluss geben, ob der Keller genehmigter Wohnraum ist.
Wenn du unsicher bist, lohnt es sich, einen Sachverständigen für Immobilienbewertung oder einen Bausachverständigen mit einzubeziehen. So kannst du vermeiden, für Fläche zu zahlen, die offiziell gar nicht zur Wohnfläche gehört.
Fazit:
Die Frage „zählt Keller zur Wohnfläche“ ist mit „Nein, in der Regel nicht“ zu beantworten – es sei denn, es liegt eine Genehmigung und entsprechende Ausstattung vor. Achte daher gut auf genaue Angaben und lass dich im Zweifel beraten.