Keller als Wohnfläche – wird das berücksichtigt?

Question

Hallo zusammen,ich habe kürzlich eine Wohnung besichtigt, die mir grundsätzlich gut gefallen hat. Der Verkäufer hat mir erklärt, dass die Wohnung 85 m² groß ist – wobei ein Teil davon auf den Keller entfällt. Das hat mich stutzig gemacht, denn ich dachte immer, dass Kellerräume nicht zur Wohnfläche zählen. Der Keller war zwar ausgebaut und mit Fliesen versehen, hatte aber kein Tageslichtfenster.Ich frage mich jetzt, ob das rechtlich korrekt ist oder ob der Verkäufer damit einfach nur einen höheren Preis rechtfertigen möchte. Die Lage der Wohnung ist gut, und der Zustand scheint auch in Ordnung, aber die Wohnflächenangabe irritiert mich. Immerhin orientieren sich Kaufpreis, Nebenkosten und Steuer oft an dieser Angabe.Auch im Exposé ist nicht genau ersichtlich, wie sich die 85 m² zusammensetzen. Ich habe dann im Nachgang im Netz recherchiert, aber die Informationen waren teils widersprüchlich. Einige Quellen schreiben, dass ein ausgebauter Keller sehr wohl anteilig zur Wohnfläche zählen kann, andere sagen ganz klar: nein.Könnte es sein, dass hier bewusst &#34;getrickst&#34; wurde, um die Quadratmeter künstlich zu erhöhen? Oder gibt es Ausnahmen, wenn der Keller bestimmten Standards entspricht?Ich möchte natürlich nicht zu viel zahlen – und auch nicht im Nachhinein mit falschen Angaben dastehen. Deshalb wäre es super, wenn mir jemand erklären könnte, wie das offiziell gehandhabt wird.Zählt Keller zur Wohnfläche, wenn er ausgebaut ist?Welche Kriterien müssen erfüllt sein, damit ein Kellerraum als Wohnraum anerkannt wird?

LuluLala · Answer

Die Frage, ob ein Keller zur Wohnfläche zählt, ist absolut berechtigt – und tatsächlich komplexer, als viele denken. Die entscheidende Grundlage ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die klar regelt, welche Flächen in die Wohnfläche einbezogen werden dürfen.

Grundsätzlich zählt Keller nicht zur Wohnfläche, auch dann nicht, wenn er ausgebaut, gefliest oder beheizt ist – es sei denn, er erfüllt bestimmte Voraussetzungen. Ein Kellerraum muss mindestens belichtet (also mit natürlichem Tageslicht), beheizbar und ausreichend belüftet sein. Auch eine angemessene Raumhöhe (mindestens 2,20 m) ist erforderlich, damit er ggf. als Wohnraum anerkannt werden kann.

Nur dann – und wenn der Raum dauerhaft zum Wohnen geeignet und genehmigt ist – kann er in Ausnahmefällen anteilig zur Wohnfläche gerechnet werden. In den meisten Fällen jedoch wird der Keller selbst bei guter Ausstattung nicht offiziell als Wohnfläche anerkannt, sondern lediglich als Nutzfläche ausgewiesen.

Wenn dir also eine Fläche als Wohnfläche verkauft wird, die faktisch nur ein Kellerraum ist, solltest du das kritisch hinterfragen. Es kann sich hierbei um eine fehlerhafte oder sogar irreführende Angabe handeln, die beim Kaufpreis eine Rolle spielt. Besonders bei Eigentum ist das wichtig – denn wenn der Keller nicht offiziell Wohnraum ist, wirkt sich das auch auf Finanzierung, Versicherung und spätere Wiederverkaufswerte aus.

Lass dir vom Verkäufer oder Makler eine Flächenberechnung nach WoFlV geben – dort muss klar ausgewiesen sein, welche Flächen zur Wohnfläche gehören und welche nicht. Auch ein Blick in die Baugenehmigung oder Bauakte kann Aufschluss geben, ob der Keller genehmigter Wohnraum ist.

Wenn du unsicher bist, lohnt es sich, einen Sachverständigen für Immobilienbewertung oder einen Bausachverständigen mit einzubeziehen. So kannst du vermeiden, für Fläche zu zahlen, die offiziell gar nicht zur Wohnfläche gehört.

Fazit:
Die Frage „zählt Keller zur Wohnfläche“ ist mit „Nein, in der Regel nicht“ zu beantworten – es sei denn, es liegt eine Genehmigung und entsprechende Ausstattung vor. Achte daher gut auf genaue Angaben und lass dich im Zweifel beraten.