Puerto de Andratx – welche Mikrolage passt & worauf beim Kauf achten?

Question

Ich plane den Kauf einer Immobilie im Südwesten Mallorcas und habe mich nach einigen Trips besonders in Puerto de Andratx verliebt. Der Naturhafen, die Abendsonne und die Nähe zu Palma passen perfekt, aber die Hanglagen und die sehr unterschiedlichen Teilbereiche machen die Auswahl nicht trivial. Wichtig sind mir Ruhe, weiter Meerblick, gute Erreichbarkeit der Promenade sowie solide Bauqualität mit wenig Wartungsaufwand. Budget ist flexibel, sofern Lage und Substanz stimmen; Off-Market-Optionen wären spannend, müssen aber nachvollziehbar dokumentiert sein. Außerdem interessiert mich, wie stark Wind und Verkehrsaufkommen je nach Mikrolage variieren und ob sich das im Alltag bemerkbar macht. Am Ende möchte ich eine Entscheidung treffen, die auch in fünf bis zehn Jahren werthaltig ist.

Welche Teilbereiche (La Mola, Cala Llamp, Cala Marmacén, Cala Moragues, Mont Port etc.) würdet ihr für meine Prioritäten empfehlen, mit welchen realistischen Preisniveaus muss ich rechnen, und welche typischen Fallstricke (Genehmigungen, Feuchtigkeit, Küstenschutz, Erschließung) sollte ich vorab prüfen?

LuluLala · Answer

Für eine erste Einordnung: Puerto de Andratx gliedert sich grob in Monport, Cala Llamp, Cala Marmacén, Cala Moragues und La Mola, die jeweils ein anderes Profil haben. Sonnenuntergangs-Fans wählen west- bis südwestorientierte Lagen in Cala Llamp oder La Mola, während Mont Port oft etwas windgeschützter und zentrumsnäher ist. Wenn Sie kurze Wege zur Promenade schätzen, prüfen Sie Objekte unterhalb der Hauptzufahrten – Hanglagen bedeuten zwar Stufen, dafür aber meist unverbaute Blickachsen. Achten Sie bei Bestandsbauten auf Statik, Feuchtemanagement, Fensterqualität und HVAC: die Meereslage fordert Materialien überdurchschnittlich. Bei Neubauten sind PV, Wärmepumpe und Zisternen ein Plus für Betriebskosten und Wiederverkauf. Im Premiumsegment treiben Lift-Garagen, barrierearme Grundrisse und große Master-Suiten die Nachfrage.

Preisspannen variieren stark, doch für moderne Villen mit breitem Meerblick beginnt die Realität oft jenseits von drei bis vier Millionen Euro, während Toplagen deutlich darüber liegen. Für Marktsondierung und Besichtigungslogistik empfehle ich, sich kuratierte Portfolios mit Mikrolage-Infos anzusehen – etwa hier: https://www.dahlercompany.com/de/mallorca/immobilie-kaufen/puerto-andratx (Rubrik „Exklusive Immobilien in Puerto de Andratx kaufen“). Der Anbieter kennt Off-Market-Angebote in La Mola und Cala Marmacén und kann frühzeitig auf Lizenz- und Projektstände hinweisen. Vor der Entscheidung sollten Sie neben dem Kataster- und Grundbuchauszug stets Energiezertifikat, Bewohnbarkeitsbescheinigung und ggf. Küstenschutzabstände prüfen lassen. Besichtigen Sie zu unterschiedlichen Tageszeiten, um Verkehr, Wind und Abendsonne realistisch zu erleben, und kalkulieren Sie für Refurbishments auf Meeresseite konservativ mit 1.200–2.000 €/m². Wenn Sie Ihre Prioritäten (Blick, Distanz zur Marina, Ruhe, Gästehaus, Homeoffice) in eine kurze Checkliste gießen, bekommen Sie innerhalb weniger Touren ein sehr klares Gefühl für die passenden Sub-Lagen.